2013-04-30 都更受阻 建商轉向 搶標地上權

經濟日報/柯玥寧 陳美玲 楊文琪 2013-04-30

　　北市都更案窒礙難行，且大台北土地取得不易，地上權案成為建商的新戰場，據統計，今年5、6月有逾200億元地上權案釋出，包括遠雄、冠德、華固、日勝生等指標建商都在進行評估，預期第2季將掀起地上權案搶標潮。

　　據房仲業統計，目前以信義計畫區底價180億元的A25 BOT開發案，最吸睛，此外，國產署也將趁勢端出11宗近40億元地上權標案。

　　「金七條」出爐以來，商辦市場不易再創新高價，反觀政府地上權案頻頻釋出，有助填補市場缺口，除了信義計畫區A25案外，今年度還有包括松山機場400億元開發案、仁愛路三段空軍總部等大型地上權開發案，也將陸續登場，地上權標案將成為今年商用不動產的主流。

　　遠雄表示，以往較少參與都更，都是花較多的心力買地自建或合建案，但隨著台北市土地取得不易，已將地上權案納入考量範圍內，目前評估中的地上權案有四至五個，多集中在台北市。

　　冠德建設副總經理洪錦欽指出，上市櫃建商每年都會固定推案量，對於著墨都更較深的建商，現在因都更被大法官釋憲案卡住，可能會把目光轉向地上權案，今年地上權標售將更競爭。

　　不過，地上權案的回收期較長，不像一般合建案，若單純蓋住宅，處分之後能獲利進帳；不少地上權案除了住宅之外，還要求規劃飯店或商辦，後兩種商品都要靠長期收益，才能慢慢回本，因此若是純住宅的地上權案，將會吸引大批建商投標。

　　值得留意的是，今年第二季的地上權標售案，以信義計畫區的A25發案最吸睛，該案將於6月10日截止投件，不僅本土壽險、建商有興趣，也有四家陸資透過管道向財政局表達投資意願，預期此案可能首度出現台陸資對決局面，若陸資勝出，將是國內首件陸資入主的BOT案。

2013-04-30 媽媽購屋 最重視廚房空間

中央社台北北電 2013-04-30

　　台灣房屋智庫調查，媽媽在乎廚房空間，更勝臥房大小。且買屋最愛近大賣場，致使量販店附近房價3年來平均漲16％到28％。

　　台灣房屋調查來電的媽媽，顯示在選購新居的硬體設備中，媽媽最重視的前3名為「廚房空間大」占54.35％、「庭院陽台大」占47.69％、「電梯╱無障礙設施」占40.50％。

　　調查也顯示，購屋周邊環境選擇，近8成媽媽希望鄰近賣場更甚於自己工作地點，在周邊環境要求上，媽媽最愛鄰近「市場╱賣場」占78.69％、「學區學校」占62.97％、「公園綠地」占54.35％。這讓大量販店附近房價，3年平均漲16％到28％。

　　台灣房屋智庫發言人張旭嵐說明，廚房和陽台是媽媽的家事作戰地，因此購屋會優先衡量這些區域空間方便性。尤其近來養生樂活概念興起，比起外食，注重健康均衡的媽媽更重視廚房大小。

　　以地區來分，北部媽媽下廚機會少，較重視客廳大小，越往南走，媽媽越在乎寬闊的廚房╱飯廳空間。

　　張旭嵐也分析，現代家庭對於賣場的依賴，越來越高，尤其大型賣場或量販店，品項多、價格經濟實惠，不僅解決生活用品購物需求，賣場內常附設有美食街、 理髮店等多元化店鋪進駐，可解決絕大部分家庭的消費需求。

2013-04-29 《房市新亮點》桃園市中路、經國開發案 年底前完工

 自由時報/李容萍 2013-04-29

　　總開發面積分別為143.53、29.39公頃 配合工程 部分道路交管

　　桃園市中路區段徵收工程及經國市地重劃工程去年底陸續開工，總開發面積各為一百四十三．五三公頃與廿九．三九公頃，是縣內罕見的都計大工程，經挖土機、砂石車頻繁穿梭工地，兩區放眼望去已整為平地。縣府工務局昨天表示，有信心經國案工程可於九月竣工，中路案也可在年底前完工。

　　房仲業者表示，桃園市人口逾四十一萬人，土地面積僅卅四．八平方公里，地狹人稠，中路區段徵收及經國重劃區被視為僅存的較大面積都市開發案，加上，兩地為桃市的「南北門戶」，其中，中路區周邊就是縣府行政園區及司法園區，生活機能潛力佳，完成開發後，可望成為房地產業的最新亮點。

　　市民憂未來買不起房

　　但有市民擔心隨著開發帶來房價上揚，未來如果口袋不夠深，就別想在這熱門區域購屋入住。

　　中路區段徵收開發範圍為文中路、廈門街、文中北路、國際路、永安路的內圍地區，開發經費包括用地費六十五億七千三百萬元，工程費卅七億九千萬元，共一百零三億六千三百萬元。

　　經國市地重劃範圍則為有恆街以南、南崁溪以西及以北、經國路兩側、春日路以東所圍地區，經國路兩側將設為商業區，近河岸區域則規劃為住宅區，開發總經費為廿二億五千萬元，包括工程費四億三千萬元，土地及地上物補償、遷移費等十八億二千萬元。

　　工務局主秘江南志表示，連月來已完成中路工區約七百戶、經國工區約一百戶房屋拆遷，由於開工初期為拆除、整地、清除等較困難工程，預估後半期的架設管線、土方級配等作業可大幅加快進度。

　　地政局長林學堅說，中路區段徵收計畫內，規劃的住宅區面積約五十六公頃，其他均為公共設施，包括兼具生態休閒及防災功能的中央都會公園、兩座鄰里公園、六處兒童遊樂場及十七處綠地、停車場、文小、文中、溝渠、園道、道路（含步道）等，另代辦電力、電信、自來水、污水、寬頻等管道工程。

　　經國重劃則是開闢道路、設置污水下水道、道路側溝、人行及自行車道，並有公園、綠地及兒童遊戲場各一處，九月完工後就會交還土地讓地主自行開發。

　　另外，配合中路開發案工程需要，近日文中北路、國際路部分路段開始實施局部車道管制，管制期間至九月止，也引來許多民怨，工務局則籲請民眾短暫忍耐。

2013-04-29 稅額試算表 納稅戶今全數收到 5月報稅季起跑 35萬戶軍教人員首次申報所得稅

聯合報/林政忠 陳美珍 2013-04-29

　　周三（五月一日）起，報稅季起跑，估計全國採取標準扣除額報稅的三百零九萬納稅戶，今天將全數收到稅額試算書表。財政部官員說，納稅人可以透過智慧型手機等行動載具報稅，第一次報稅也可輕鬆上手。

　　今年因扣除額、免稅額多數未調整，除非增列扶養親屬，否則節稅空間會大受壓縮。另外，卅五萬戶軍教人員今年首次申報所得稅，全國納稅總戶數將挑戰六百萬戶紀錄。

　　今年的節稅利益多數集中在扶養親屬身上，包括撫育五歲以下（二○○七年以後出生者）幼兒的家庭，每名幼兒可以增扣二萬五千元學前特別扣除額；申報扶養廿歲至六十歲無謀生能力或就學的其他親屬，今年開始，也可以享有每人八萬兩千元的免稅額。

　　國稅局表示，納稅義務人今天前會收到稅額試算書表；如投遞未成，會留置郵局十五天待領。

　　適用稅額試算？ 上網查詢

　　查詢是否為稅額試算的適用對象，即日起可至財政部電子申報繳稅服務網站，點選「稅額試算服務」查詢；或利用免付費電話（0800—000321），輸入身分證編號查詢。

　　納稅人採行稅額試算，會有三種情形：一、納稅義務人如不同意國稅局試算內容，可自行辦理結算申報。二、欲更正申報內容者，應另行辦理所得稅結算申報。三、因扣繳單位更正原申報憑單，造成稅額試算資料歸戶不正確時，如有應補稅款，補稅免罰。

　　低於二萬稅額 超商可繳費

　　財政部今年提供七大繳稅管道，包括：金融機構現金或支票、低於兩萬元稅額可到便利商店繳納、透過繳稅取款委託書、自動櫃員機轉帳、信用卡、晶片金融卡，以及活期存款帳戶繳稅。

　　稅捐機關報稅期間將加班作業，五月一日及最後一周（五月廿七日至卅一日）中午也收件，五月卅一日報稅截止日延長到晚間七時。

　　失業者 可申請分期繳納

　　納稅人若因失業、天災或無薪休假日連續兩個月超過當月半數工作日，皆可申請綜所稅分期繳納。

　　稅款未滿廿萬元，得分二至六期；稅款在廿萬元以上、未滿一百萬元，得分二至十二期；稅款在一百萬元以上、未滿五百萬元，得分二至廿四期；稅款超過五百萬元者，得分二至卅六期。

　　此外，房屋稅也是自五月一日開徵，國稅局四月底已寄出全數稅單。財政部表示，房屋稅繳納期限為五月卅一日，但因六月一、二日逢周末假日，六月三日起未完成繳稅者才會加徵滯納金。

2013-04-28 高雄地價飆 房市有喜有憂

經濟日報/林政鋒 2013-04-28

　　京城、華固、興富發等大型建商持續在高雄高價買地，使港都土地行情往上飆高，不到九個月，同一地段地價飆漲80%，為高雄房地產市場增添了「美麗與哀愁」。
　　資深建商說，高雄房價20年不動，從去年起至今行情走在上坡路段，一路走來美不勝收，大方向為建商所樂見。
　　但是，地價一下子竄升，接下來建地成本大增，手上缺乏土地庫存的建商擔心開發風險增高、購屋者買不起，後遺症不少，令人憂愁嘆息。
　　京城建設今年4月中旬以溢價36%、總價42.71億元標得高雄美術館特區1,394坪土地，換算每坪單價達306萬元，創高雄土地交易新天價，預定明年推出景觀豪宅。
　　去年第4季，興富發集團以每坪230萬元高價向京城董事長蔡天贊購得土地，由於比市場行情價高出50%以上，當時就轟動南部房地產市場。
　　資深建商表示，興富發買地比一般認知的市價高出50%，京城標地再比興富發行情貴33%，短短時間內，高雄美術館區土地揚升了80%，令人咋舌，市場驚呼之餘，也陷入困頓。
　　目前高雄土地交易談判都以每坪306萬元為開場白，地主擁地自重，不再輕易求售，而且離開美術館區的土地開價也一下子增加了10%，讓建商實在買不下手。
　　隆大營建董事長陳武聰指出，高雄地價長年委屈，適度調漲是好的，但同業把土地炒作太高，反而對整體房地產市場造成不當影響，「不認同這種做法」。
　　房地產廣告代銷業表示，土地價格偏高，對代銷業不利，購屋者恐怕也買不起。去年高美館區房價每坪還有20萬元以下，現在全部站上25萬元，再漲25%。
　　影響所及，高雄市區房價愈墊愈高，年輕人買不起，只好往郊區發展，楠梓、左營、小港、五甲新建案原本只要每坪12萬元，現調高到16萬元還是供不應求，多數首購建案都強銷，成為另一個贏家。
　　反觀高雄市區房價堅守20萬元以上，B級地段開A級價格的現象普遍，但是近來大坪數豪宅跑不太動，「每個月能銷售兩戶就算不錯」，鼎宇建設的「鼎峰」建案更換廣告公司重新定位再出發，許多建案都有長期抗戰準備，主要原因在於土地變貴，不敢賣低、否則再買地就不划算，「幸好目前銀行利率很低，還能應付」。
　　高雄土地飆高過程，蔡天贊靈活應變市場的風格也展露無遺。
　　20年以前，蔡天贊在北高雄以每坪9.8萬元的超低價推出「京城世界」，使得當時每坪11萬元的銷售行情瞬間下殺到10萬元以下，扮演「價格破壞」的角色。
　　如今，則以每坪306萬元歷史天價標得土地，經營手法能屈能伸、高低自如，令業界的印象深刻。
　　資深建商指出，高雄房價最終要經過市場洗禮，房地產價格若能每年以3%至5%的節奏穩定上漲最有利，因為可與通膨及物價上調幅度相呼應。
　　由於大漲通常伴隨大跌的風險，港都房市目前不可測因素更引發疑慮。

2013-04-24 竹縣稅務天地 農舍須繳房屋稅嗎？

太平洋日報 2013-04-24

　　常有民眾詢問，農舍為何要申報稅籍繳納房屋稅？新竹縣政府稅捐稽徵局表示，房屋稅係以附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物為課徵對象。農舍也是建築物，屬房屋課稅範圍，仍應申報設立稅籍，並按該房屋實際使用情形課徵房屋稅。

　　該局進一步說明，農舍如符合專供飼養禽畜之房舍、培植農產品之溫室、稻米育苗中心作業室、人工繁殖場、抽水機房舍；專供農民自用之燻菸房、稻穀及茶葉烘乾機房、存放農機具倉庫及堆肥舍等房屋，依房屋稅條例第15條第1項第6款規定，均可申請免徵房屋稅。該局呼籲房屋所有權人於房屋建造完成之日起30日內，檢附相關證明文件向房屋所在地之稅捐稽徵局申報稅籍，如符合減免房屋稅條件者，請於減免原因、事實發生之日起30日內，向所轄稅捐稽徵局申請減免，逾期申請，則以申報日當月份起減免。

　　社區、大樓管理費收據免繳印花稅

　　新竹縣政府稅捐稽徵局表示，凡於國內所書立之銀錢收據原則上依法均應繳納千分之四印花稅，而社區、大樓管理委員會每月向住戶收取管理費所書立之收據，雖然也是銀錢收據，但依規定可以免納印花稅。

　　該局進一步說明，印花稅法第6條第3款規定，公私營事業組織內部，所用不生對外權利義務關係之單據，包括總組織與分組織間互用而不生對外作用之單據，免納印花稅。依據「公寓大廈管理條例」規定成立之管理委員會向住戶收取管理服務費，支付共用部分及因約定共用部分之修繕管理、維護等費用，不對外發生權利義務關係之收據，其性質屬事業組織內部治理事項，屬免納印花稅範圍。

2013-04-25 實價登錄更新 又見台北市信義區豪宅交易

 台灣房屋智庫 2013-04-25

　　今(24)日內政部實價登錄更新資訊，台北市信義區又一豪宅實價揭露，根據登錄資料，面積為177.24坪，成交價格為2.6億，扣除車位每坪單價為166.9萬，推測該建案為「冠德遠見」，是自實價登錄上路後台北市單價第五高豪宅，前四名分別為仁愛一品、信義之星、仁愛麗景、冠德領袖。

　台灣房屋智庫市場經理劉志雄分析，目前全球實施貨幣寬鬆政策，加上台北市可建築頂級豪宅的基地稀有，具有指標性的豪宅詢問度增溫，許多高資產族群購置豪宅，就是看準豪宅保值性、增值性強，尤其台商回流，對於大安區及信義區的豪宅興趣相當高，目前實價揭露單價前兩名以及最近交易的頂級豪宅「皇翔御琚」就是由台商買下，此外，根據外資分析，今年海外台商對台投資承諾總額可望達80億美元，主要是來自於高附加價值的電子業和精密工程製造業，未來這股鮭魚返鄉潮將會持續推升國內豪宅交易價格。

　劉志雄表示，「冠德遠見」屋齡5年多，樓高27層，此次實價揭露的樓層為24樓，去年該建案在實價登錄官網也有一筆13樓的交易紀錄，不含車位的每坪單價為164萬，相較起來，此次高樓層的價格算是相當划算，另外，根據謄本顯示，此次賣方為第一手買方，當初「冠德遠見」開價每坪115萬，如果以此次交易每坪166.9萬計算，短短5年漲幅高達45.13%，投資效益相當豐厚。

2013-04-27 房貸成長趨緩 首購族仍是主力

中國時報/沈婉玉 2013-04-27

　　房市回溫？央行昨公布，3月底房貸餘額續增，但僅較2月底增加約20億元，達5兆4129億元，與去年同期相比增加3.11％，成長趨緩。
　　央行官員表示，8大公股行庫推出「青年安心成家」優惠政策性房貸，至3月底新增74億元，顯然年輕首購族仍然是房貸市場主力。
　　此外，3月底建築貸款餘額為1兆4469億元，僅月增17億元，僅較去年同期成長3.85％，創3年以來新低。年增率縮減顯示建商對房市前景看法仍保守，減緩推案速度。
　　央行統計，國銀建築貸款年增率已連8降，1至3月年增率分別為4.78％、4.03％、3.85％。央行官員認為，建築貸款的借款增加速度追不上還款，一是去年基期較高，二是建商推案「似乎比較保守」，但仍在正常範圍。
　　行庫高層表示，目前央行對房市管制性措施還沒有改變的跡象，近期行庫對桃園等房價飆漲的地區訂定「自律措施」，房市管控仍嚴，市場自住客比重增加。
　　行庫高層認為，從整體景氣來看，今年上半年房市表現逐漸轉佳，應會比去年下半年好。在全球寬鬆貨幣政策下，應可支撐今年房市表現。不過可能要等薪資提升等國民所得及就業顯著改善，才能真正為房市注入強心針。

2013-04-26 捷運公園宅 自住戶青睞

工商時報/張海雲 2013-04-26

　　因奢侈稅及實價登錄制等多項政策，國內房市近日轉向以自住為主要需求，而鄰近捷運站又擁有公園景觀等的建案，則因兼具通勤便利性和綠地條件，成為自住消費者青睞的對象，使得原本就有固定市場的公園宅更加炙手可熱。

　　專家提醒消費者選購公園宅時的要件：雙捷交匯、真正第一排位置，並建議挑選新重劃區內的純住用地，增值性較強，例如：紐約中央公園、芝加哥林肯公園、英國海德公園、東京中城、北京朝陽公園、台北大安森林公園等綠地週邊，恰好都成為各國數一數二的高級住宅區。

　　無論是在世界任何地方，知名大型城市公園週邊，多半聚集著名的高級住宅區，公園週邊的地段亦隨城市發展而價格居高不下，居住此地除了財富之外，更是身分地位的象徵。同時擁有「市區內」、「綠地旁」、「景觀宅」這3項條件交集的建案，幾乎就是高級住宅的代名詞，也是構成高價優質居所的必備條件。美國前總統夫人賈桂琳甘迺迪晚年就住在紐約第五大道，在她去世後，紐約人為了紀念她，便將她生前寓所對面的中央公園湖泊命名為「賈桂琳湖」。

　　前總統柯林頓卸任後，便將辦公室遷往位於中央公園北邊的大道旁，正對3.4平方公里的紐約綠洲，心情也為之開闊。既然以「正公園宅」為目標，公園面積與房屋面向景觀就是重點。

　　新莊副都心頭前重劃區內的頭前運動公園，原本設定為文中用地，佔地2.5公頃，因少子化的關係，區域內暫時停止建校計畫，改為結合鄰近地，規劃成為大台北地區少數占地達3.5公頃的運動公園。緊鄰頭前運動公園的第一排建案詢問度高，頭前公園段儼然就是日後的高級住宅聚落。

2013-04-27 售屋所得 要繳稅 購屋總支出大於售屋價格可免繳

中華日報/陳正一/房地專刊 2013-04-27

　　5月報稅季開始，民眾若有不動產買賣，交易所得也要申報所得稅。仲介及代書業者指出，由於受到房屋評定現值調高的影響，許多人除了去年賣屋時要負擔部分稅金以外，尚須多繳交一筆所得稅。也有屋主惟恐將來要多繳稅，趁景氣好時將售價拉高。
　　台南市政府地政局表示，102年公告土地現值作業期間，適逢政府實施奢侈稅及實價登錄，導致全市買賣登記案件數29,944件較前一年度同期減少6.78%。不過，市府持續推動開發計畫及市區鐵路地下化、增闢永康大灣交流道等重大交通建設；加上民間看好未來發展投入開發大型商場帶動下，推升整體地價上漲。
　　目前全市土地共劃設12,502個地價區段，其中超過4成地價區段調漲，近6成持平。各行政區平均漲幅最高為永康14.68%、歸仁12.61%居次，仁德、善化、新市、安定、西港等行政區大於6%。地價漲也帶動房價上揚，其中以永康最為明顯。
　　此外，由於房屋評定現值調高，若房子在東區、永康等房市熱區，售出價格比買進價格高，則交易所得課稅也將增加，除非購屋總支出大於售屋價格，可免繳房屋交易所得稅，並向國稅局報備核發財產損失證明單，做為2年內重購自用住宅扣抵稅額。

　　保留交易完整單據

　　業者提醒民眾，不動產買賣應隨時注意政府政策，房屋交易所得稅若依房屋評定現值申報，不需要檢附資料，若要以實際財產交易所得申報，就要列舉扣除且檢附完整文件，如購屋支出的稅費、公證費、裝修費，另有轉移費用如仲介費、清潔費等，均應保留完整單據。
　　針對換屋族，業者也建議妥善規劃購屋預算，最好避免出售舊屋價格高於新購屋價格，增加所得稅負擔。目前銀行貸款利率仍處於低檔，手頭不寬裕的屋主尚能繼續支持，斷頭物件來源已大為減少，因此想撿便宜買到低於行情的房產，這種機會幾近於零，不如挑選好地段且能保值、就算景氣差也容易脫手的房子。

2013-04-27 中央定調！新訂桃園國際機場及附近特定區計畫

MyGoNews廖賢龍/台北報導 2013-04-27

　　2013年4月25日內政部該部區域計畫委員會第323次大會審議，並經審議同意「新訂桃園國際機場園區及附近地區特定區計畫」申請書。
　　桃園航空城計畫愛台12項建設計畫之一為總統重要政策，交通部為興闢第三航廈、第三跑道及擴大自由貿易港區，依據國際機場園區發展條例第5條規定，擬定「台灣桃園國際機場園區綱要計畫」，經行政院於2011年4月11日函示：「該案是愛台十二建設『桃園航空城』重要核心建設項目，包括擴大自由貿易港區、以區段徵收方式取得土地、辦理活用既有用地與擴建用地取得等，原則同意。」
　　營建署表示，考量桃園航空城屬當前政府重要政策，經取得桃園縣政府同意後，於2013年2月19日函復交通部同意擔任該案都市計畫的擬定機關，協助土地使用規劃及管制等相關事宜；又因內政部同時為土地使用主管機關，故內政部同時負責辦理該案提請區域計畫委員會、都市計畫委員會及土地徵收審議小組等審議工作。
　　營建署表示，該案目前係屬可行性規劃階段，實質計畫內容、都市計畫圖、土地開發方式及時程等，仍須依都市計畫法規定，進行審議及核定。

2013-04-28 一閃一閃！新北「閃耀五星」有一顆「星」變動

MyGoNews方暮晨/綜合報導 2013-04-28

　　為配合中央現代住宅政策，平抑大台北過高房價，新北市府於2011年透過「閃耀五星、四年有成」開發專案計畫，依新北市府地政單位的規劃，原本「閃耀五星」開發案分別為

(1)台北港特定區區段徵收案、

(2)三重二重疏洪道兩側市地重劃案、

(3)新莊北側知識產業園區區段徵收案、

(4)土城暫緩發展區市地重劃案、

(5)中和秀朗橋北側區段徵收案等五大區域。
　　其中，中和秀朗橋北側案因於都市計畫中載明「堤防興建完成前未經經濟部水利署公告解除河川安全管制區域範圍前，其有關開發建築行為仍應依水利法第82、83及83-1條之相關規定辦理。」，目前內政部營建署辦理之台北都會區環河快速道路新北市側中、永和段9-1、10標工程業已完工，並開放通行使用，惟尚需俟經濟部水利署公告解除河川安全管制區域範圍相關事宜完成後，始得開始辦理本區開發作業。
　　而新店中央新村北側都市計畫已於2012年10月26日公告實施，所以「新店中央新村北側區段徵收區」進度超前，變成「閃耀五星」計畫中的第五顆明日之星。在加上這顆星後，新北市辦理中的開發區面積可高達320公頃。
　　目前台北港及二重疏洪道工程進度已達40％至50％，預計2013年底完工。新莊北側知識產業園區將於2013年5月2日舉行開工動土典禮，預計2014年12月完工。而土城暫緩發展區正加緊進行都市計畫審議作業，各項重劃的前置作業，也都大概完成，只要完成都市計畫程序，即可進行正式的重劃作業。至於新店中央新村北側區段徵收案，預計於2013年7月進行地上物查估作業。
　　未來，「五星計畫」土地開發案將配合交通導向、港埠及捷運交通系統，規劃引進具有商業、娛樂、高科技機能產業進駐，並提供公共設施完善的住宅環境，以達成新北市溪北、溪南的均衡發展，提升產業經濟發展的競爭力及改善生活品質的目的。

2013-04-28 地上權宅測買氣 兩派PK

聯合報/記者何醒邦/台北報導 2013-04-28

　　大面積國有精華區土地禁止標售，各公部門開始標售土地地上權，使「買屋不買地」的地上權住宅產品愈來愈多，挑戰國人「有土斯有財」的傳統觀念。目前大台北的地上權住宅則分成大小坪數、高低總價兩派較勁，看看誰比較好賣。
　　日勝生集團兩年前從財政部手中，標得北市仁愛路與大安路間的50年地上權，面積538坪，規劃興建頂級豪宅「仁愛本真」，並循「京站」模式，以轉讓使用權的方式銷售。該案共30多戶，每戶70到120坪，即將正式公開，雖售價為周遭新案7折，但每坪單價破百萬、每戶總價破億元，是目前最貴的地上權新建案。
　　不少市場人士認為，該案是測試買氣與市場接受度的指標案。日勝生副總周惠玉說，「仁愛本真」地段極佳且稀有，目前以港、陸、星人士詢問居多，因為他們覺得地上權很平常。
　　不過也有建商看好中、小坪數的地上權產品。美建設總經理林進輝說，客戶對大坪數的考量及要求比較多，今年底將在民生東路推出地上權建案，每坪單價雖會破百，但將規劃20到30坪的產品，預料會比較好賣。
　　財政部國產署上周開景美財訓所地上權評選委員會，華固建設獲得70年地上權。華固總經理洪嘉昇表示，將規劃興建2至3房、30坪上下的「精緻好宅」。
　　他指出，買得起單坪百萬的人，應也會想要有所有權，但地上權產品售價約市價的6至7成，該據點的售價可能落在每坪40萬元上下、總價1000至1500萬，價格親民，最快明年第一季推出，且70年地上權可住兩代，相信對年輕人會有吸引力。
　　冠德建設日前也以14.14億元，標得國防部大直北安路土地的50年地上權。該案位於北安路、海基會新大樓附近，鄰捷運大直站，基地面積約604坪。冠德表示，將來興建小坪數住宅與個人工作室兩種產品，坪數15至30坪，可銷售面積約3000坪，總銷約30億；但畢竟是地上權產品，每坪單價會以「不破百萬」為原則。

2013-04-28 北市套房 染上3高

聯合新聞網/記者游智文/台北報導 2013-04-28

　　北市套房近來又升溫，吸引不少民眾打算購買自住或投資，房仲業提醒，北市套房普遍有「三高」問題，購屋之前，應先詳細了解並計算清楚財務能力後再出手。
　　北市套房的第一高是「高自備」。台灣房屋智庫研究員洪珮君表示，目前北市套房除了部份捷運共構產品，銀行房貸還願意給到7成外，其他的大多只有6成，有些坪數12坪以下、距離捷運比較遠一點的套房，甚至只能貸到5成。
　　洪珮君建議想買套房的民眾，自備款最好準備5成以上，以市區套房來說，至少手上要4、500萬元才夠，北投、文山、內湖等郊區可少一點，但也要3、400萬元。
　　第二高是「高單價」。洪珮君表示，套房因總價門檻較低，對年輕族群很具吸引力，但其實很多套房將總價除坪數，算出來的每坪單價往往會比區域行情高出一大截。
　　譬如信義區忠孝東路5段沿線的電梯住宅，成交價多在7、80萬元一坪，但很多套房產品都喊到120萬元以上，有的屋主甚至開到170萬元，民眾購屋之前一定要把總價換算成單價，上網看看周邊一般住宅行情如何再做決定。
　　第三高為「高公設比」。套房因隔間多、走道多，普遍都有高公設比問題，一般來說多從30%起跳，有些大樓因規劃多元公設，甚至超過40%，如果要購買這種房子，除了在比較單價時要一併計算，另外也得多看屋幾次，看看室內實際坪數是否能夠忍受，即便是打算出租投資，也不宜太小，因為如果自己不能忍受，房客也會很難找。

2013-04-19 公共建設加持 桃縣房市夯

中國時報╱楊宗灝 2013-04-19

　　 三二九檔期新北、桃園表現亮眼，除了整體推案量分別高達一千一百億、一千兩百億外，拜購屋客層「垂直移動」利多，北客入住情形明顯。台灣房屋智庫市場經理劉志雄建議購屋民眾，選擇信譽良好建商及優質地段，才是增值不二法門。

　　台灣房屋智庫統計近期的全台推案量達四千兩百億元，比起前年及去年同期分別成長八十二.六％、卅五.五％，其中北台灣兩千九百億也比去年同期成長四十五％，表現最為亮眼，如果再把北台灣細分行政區，台北市則稍稍呈現衰退跡象，比起去年同期銳減五十六.三％，桃園地區呈現爆量演出成長一八五.七％，漲勢驚人。

　　這樣的情況與北客購屋族「垂直移動」有很大關係。根據內政部統計近十年家戶人口數統計，發現全台近十年的平均戶量從三.二九人減少到二.八五人，顯示台灣家戶人口已日漸減少，小家庭已成主流。鑒於此，台灣房屋智庫針對桃園以北來店（電）客戶調查有意購屋的家庭人口數，結果顯示，單身貴族有卅七．四％會選擇台北市居住；家庭人口數為二至三人時有四十二.六％選擇新北市居住；至於四至六人的大家族則以前往桃園縣定居戶數最多。

　　台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，影響人口遷徙的主要關鍵有就業機會、房價高低及社會福利，若能掌握就業機會大、房價相對低及社會福利好的三大前提，相對較能吸引區外人口遷入。從民調中可以發現，台北市就業機會較多，所以一人獨自在北部打拚的民眾，即使房價較高，還是寧願選擇在就業地點近的地方購屋，加上北市福利政策較完善，吸引許多民眾遷入。

　　但如果因為結婚、生子等原因使得家庭成員增加為二至三人，購屋客層就可能會考慮新北市或桃園，尤其三代同堂的四至六人組合，前往桃園的比例大幅增加到卅．四％，因為這些自住族群預算有限，相同的預算想要有更大的生活空間，就只有往台北市外圍的地方移動，使得近兩年桃園房價漲幅七．五％，遠超過新北市的五．九％及台北市四．二％。

　　劉怡蓉說，透過重大交通建設，讓新北市生活圈幾乎與台北市緊密相連，從新北市升格後，行政資源更加豐富，無論是三環三線、淡水輕軌捷運、三鶯線等重大公共建設陸續定案，加上低基期房價更吸引首購族或小家庭遷入。

　　桃園則因房價基期相對雙北低，加上二○○七年高鐵通車效應，民眾可以選擇以時間換取空間、以小換大的方式，前進桃園購屋。加上房市受惠升格議題及重大建設，從五楊高架、機場捷運到航空城，桃園的聯外交通網未來將更完整綿密，和台北的城鄉差距漸漸縮小，通勤時數和里程也相對降低，「房價」與「交通」提供了桃園房市基本的競爭力。

至二月底止，桃園的淨遷入人數已達一二六七人，超越雙北市，未來在桃園升格助益下，配合重大公共建設的推動，整體房市可望繼續向上攀升。

劉怡蓉認為，公共建設、外來人口、外來資金及長期穩健的產業發展才是房價發展的支撐要件，但因不動產仍具有自住、投資及避險三大功能，因此保守型的買方會拉長決定的時間，但最後仍會謹慎入場。此外，今年經濟景氣可望呈Ｕ型復甦，加上實價揭露帶動房市交易效率化，各國貨幣寬鬆政策可望繼續實施，民眾買房保值的意願可望更為強烈。

　　目前自住市場走總價風，台北市的高房價及好地段的建地日益減少，使得推案量發揮空間有限，台北市外圍則一躍成為主要交易熱區，今年三二九檔期新北市、桃園地區各有一千一百億、一千兩百億推案，比起去年同期大幅成長八十六．七％及一八五．七％。

　　劉志雄分析，由於這兩個行政區，都各有相當重要的公共建設作為房市領頭羊，新北市以淡水新市鎮、林口、新莊副都心等，桃園縣則是青埔、南崁、八德等地區，尤其航空城、升格議題持續發酵，許多建商看準此一商機紛紛推案，推升桃園的推案量佔北台灣的四十一．四％，使該區推案量呈現激情演出。

　　劉志雄表示，從林口、淡水、三峽的經驗來看，短期內這三區房市交易量受到影響，但長期來看，即便身處信用管制區，但是在利率政策不變，又受惠於公共建設、交通便捷及生活機能佳等利多加持下，仍會持續吸引自住客前往，房市熱情可望依舊不滅。

　　根據數據顯示，今年國內經濟與股市表現明顯優於去年，整體經濟呈現Ｕ型復甦，此外由於市場利率不變，房價在實價揭露政策把關下，房價並未見下跌，原本持觀望態度的自住客開始擔心將來房價修正的機會不大，紛紛進場，使得房價更有所撐，無怪今年第一季房市呈現淡季不淡的走勢，全台推案量屢創新高。

　　台灣房屋智庫市場經理劉志雄分析，其實從去年許多北部建商積極南下獵地卡位，就可嗅出他們對於今年的房市頗具信心，如果今年房市的第一個重要測試關卡「三二九檔期」價量都能互相呼應，二○一三年的房市表現可望走出前兩年的冬眠期。