桃園阿華: 2014

2014/11/15

2014/11/11

小中悅-歐洲桂冠

社區介紹

凱悅級地景迎賓大道

退縮25米尊榮迎賓排場，五星級飯店建築的驚豔風采

凹字型的寬廣迎賓禮車道及噴水水景廣場，讓人一眼見到就會驚豔於它華麗不凡的外觀門面。

打造退縮25米的五星級的迎賓迴車道及三百多坪的前景花台、花崗石水景廣場，展現五星級飯店的建築規模。

●車道景觀牆︰以高低錯落的景觀柱打造的迴車道景觀牆，加上古典別緻的鍛造花窗，讓大廳門面成為美麗的景觀動線。

●前庭園花台與水池︰花崗石打造的水景廣場，打造堂皇富麗景觀，桃園唯一一座超尺度尊榮迎賓排場。

千坪美式水花園開放中庭

以中國風水五行為體，打造美式自由形式的都會庭園

在中庭方面，美好的地形條件配置風水五行，將金木水火土五行的素材顏色意涵進行方位配置，以達到風生水起、

相互資助的福地磁場效果。並以美式的開放自由形式，打造自然休閒風，讓家和綠意、水景、藝術相結合，讓這座千坪水花園中庭，

不只可以賞景，還有休憩、漫步、親子活動的實際功能。

●主題水舞與花台的地泉廣場。

●花草綠帶點綴的景觀橋。

●落雨絲與白銅雕塑藝術水牆。

●穿越兩側綠帶的景觀廊道。

●蒲葵林蔭大道、大面積草坡、地景藝術與花崗石門垣柱燈。

2014/10/25

福利國美房車

正藝文區，

地段機能一級棒，

同德雙明星學區，

望子女成龍鳳最佳首選，

公園、展演中心旁，休閒好所在，

交通便，上一、二高通行無阻，

捷運綠線預計104年動工，

增值無限，低公設，買的實在，

與中悅豪宅為鄰，提升生活品

飛飛想景觀2房

東騏建設、

南崁台茂旁時尚精品住宅、

林口下一站價格省一半、

蘆竹買屋購屋首選、

台茂購物中心旁，鄰近COSTCO，

交通便利，增值潛力強、3Ｃ店、銀行、學校，

面對2013航空城都市計畫定案，

2014年底桃園縣確定升格

~投資自住首選~

2014/08/03

履約保證-常見問答

Ｑ１：什麼是「履約保證」？

　　此一制度係參考先進國家於不動產交易實務中所運用之作法加以演變而成的，亦可稱之為「付款中間人制度」、「交易安全制度」，其特色在於不動產交易過程中，由獨立、公正、客觀之第三者管控買賣價款與產權文件，並依買賣雙方所簽署的契約內容，執行價款與產權的交付，以保障買賣雙方於整個交易過程關於買賣價款的安全。

Ｑ２：履約保證對買賣雙方有何好處？

對買方之保障內容：
　　簽立買賣契約後，買方於取得產權並完成點交前，所支付之款項皆由銀行信託履保專戶暫時保管，須至產權移轉完成暨點交完畢時，賣方始可由專戶取得售屋價款。若發生可歸責於賣方之事由致無法完成產權移轉登記及點交買賣標的並依法定程序解除買賣契約時，即由第一建經將買方已給付之價金返還買方，不用擔心過程中，賣方不如期履行義務或產權移轉過程中房屋被查封等無法完成交易的風險，而能完整取回己支付之全部價金。

對賣方之保障內容：
　　一般不動產交易過程中，賣方之風險在於買方僅支付二至三成款項產權即過戶給買方，七至八成尾款尚未取得，故於賣方依約將產權移轉至買方名下前，若發生可歸責於買方之因素致解除買賣契約時，即由第一建經公司依據買賣契約書之約定，結算履保信託專戶內之款項後交由賣方沒收；若於賣方依約將產權移轉至買方名下後，發生可歸責於買方之因素致其未能配合結清尾款，或買方之貸款業已撥貸完成卻發生買方惡意違約不給付之情事並取得法院確定判決時或由第一建經認定無誤時，即由第一建經給付買方已繳付於履保信託專戶中之餘款連同尾款並加計利息，確保賣方能完整取得出售不動產所應得之價金。

Ｑ３：如何申請辦理履約保證？

　　買賣雙方必須共同委任第一建經公司指定之特約地政士辦理產權移轉作業，故雙方得於第一建經之官方網站中查詢特約地政士之聯繫資訊，並透過特約地政士使用第一建經公司所提供之履約保證專用契約書，其中須簽立之文書包含履約保證專用不動產買賣契約書、價金信託履約保證申請書，並請提供買賣雙方各自之身分證影本，且收執第一建經委由特約地政士核發之履約保證證書。

Ｑ４：履保信託之費用如何計算？何人負擔？

　　履約保證之費用係依成交總金額萬分之六計收，由買賣雙方平均分擔或依約定之比例負擔，點交時統一於履約保證專戶中賣方應得款項扣除該筆費用，再由買賣雙方相互找補之。

Ｑ５：買賣雙方如何查詢履保信託專戶中之款項？

　　透過台灣房屋仲介成交並辦理第一建經公司之履約保證案件，可以至台灣房屋官方網站進行會員登入後，查詢已入價款之情形，或直接致電至第一建經查詢亦可。

Ｑ６：履保信託的保障範圍到哪裡？是否包含買賣標的物之「物的瑕疵」、「權利瑕疵」？

　　第一建經公司所負擔之保證責任係以買賣總金額為限，於此限額內依約負擔保證責任，若非屬於買賣總金額內之其他衍生款項，如：損害賠償費用、違約金、買方契稅等，則概與第一建經之保證責任無涉；買賣標的物之「物的瑕疵」、「權利瑕疵」及「點交」亦不在履約保證範圍內，目前的履約保證制度仍係著重在「買賣價金」之安全保障。

Ｑ７：履保信託專戶中之價款利息如何計算？

　　凡申請辦理第一建經公司之履約保證案件，款項存匯入專戶後皆以活期存款利率計算利息，並於點交完成結清款項後一併連同應得尾款匯入賣方指定帳戶。

Ｑ８：當買賣雙方在契約履行過程中，一方發生違約之情事時，此時將如何處理？第一建經公司將會有何種作為？

　　若買賣雙方其中有一方發生違約之情事且雙方協商亦無法達成和解之協議時，則由第一建經依約依法進行認證事宜，確認違約責任之歸屬，並據以執行履保信託專戶價金之撥付，但於爭議過程中有任一方將爭議事項訴請司法裁判者，則第一建經公司即暫停專戶款項之撥付，並以確定判決結果或和解之書面做為執行價金撥付之依據。

Ｑ９：買賣雙方若完成點交手續後，賣方可於何時收受第一建經之結案匯款？

　　若買賣雙方於當日下午三點前完成點交手續並將雙方所簽署之點交證明單傳真予第一建經確認無誤、收執存查後，當天即可收受經結算後之售屋價款，但若於當日下午三點後始完成點交手續並將雙方所簽署之點交證明單傳真予第一建經者，則須待次一工作日之上午十一時前始收得售屋價款，並依據上開出款原則，於銀行營業時間內，第一建經將會於取得點交結案資料兩小時內，將款項匯至當事人之指定帳號。

Ｑ１０：賣方於點交前可否動支履保信託專戶內之款項？

　　按履約保證制度之規範目的，係在於確保買賣價金之安全，故除了於履約保證買賣契約書有所約定之相關款項得以由專戶支出外，其餘非經買賣雙方同意且另行書面約定之款項，皆不得由專戶內動支。

Ｑ１１：履保信託專戶內之款項於何情況下始可代清償賣方之前順位銀行抵押借款？

　　代清償賣方之前順位銀行抵押借款須待產權已順利移轉至買方名下(此時賣方已不會再增加其他抵押債務於此買賣標的上，此時清償始得確保買方之價金安全)，且代償前須確認能向金融機構取得塗銷抵押權之設定資料，特約地政士及第一建經始會相互配合辦理該案件之代償作業。

Ｑ１２：履保信託專戶內之款項於何情況下始可代清償賣方之民間私人設定抵押借款？

　　代清償賣方之民間私人設定抵押借款須待產權已順利移轉至買方名下(此時賣方已不會再增加其他抵押債務於此買賣標的上，此時清償始得確保買方之價金安全)，且過戶前須取得債權人確認還款金額書面資料及塗銷抵押權設定相關文件，特約地政士及第一建經始會相互配合辦理該案件之代償作業。

履約保證-作業要點說明

辦理「價金信託履約保證」之買賣案件，買賣雙方必須共同委任第一建經公司指定之特約地政士辦理產權移轉作業，並使用第一建經公司所提供之履約保證專用契約書。
買方無需辦理貸款者，應於特約地政士辦理繳稅前，依約將完稅款連同尾款全數存匯入履保信託專戶。
買方需辦理貸款者，應於特約地攻士依約辦理繳稅前，完成與金融機構借款對保手續，並簽立指定撥款同意書以及開立與尾款同額之擔保本票等相關之保全程序。若買方之貸款額度不足以支付尾款者，則應於特約地政士辦理繳稅前，將貸款不足之差額補足入專戶，始由特約地政士辦理完稅暨產權移轉作業程序。
第一建經最遲於點交完畢後次一個工作日內完成出款作業；履保信託專戶之價款皆以匯款轉帳匯入當事人指定之帳戶，概無現金或票據之方式交付。

履約保證-保障說明

對買方之保障：

簽約後，買賣價金全數交付銀行信託管理。
點交完成時，始由賣方領取專戶價款。
賣方違約時，依約結算專戶價款後返還予買方。
毋庸擔心買賣標的遭查封、賣方一屋二賣或詐騙集團使用假身分證件及權狀前來簽約。

對賣方之保障：

簽約後，買賣價金全數交付銀行信託管理。
買方違約時，依約結算專戶價款後沒收予賣方。
若遭遇詐騙集團惡意盜取貸款尾款且無法回復產權時，由第一建經認定無誤或取得法院確定判決後，即由第一建經保證賣方能完整取得出售不動產所應得之價金。

履約保證-作業流程圖

履約保證-服務架構示意圖

履約保證-服務簡介

不動產買賣透過仲介經紀業居間撮合成交後，再由獨立、客觀、專業之第一建經，以銀行專戶保管之方式管理買賣價金，並依據買賣雙方所簽署之契約內容，於過程中監督買方依約給付各期價款，以及賣方交付各項產權文件暨完成產權移轉登記，至買賣標的物完成點交時，一方面交付權狀予買方，一方面撥付價金予賣方，確保交易過程中之安全性，使買賣雙方獲得應有之權益保障；此一交易安全機制除得以消弭買賣雙方間之不信任感，亦能有效防止惡意之詐害行為。

2014/07/30

【2013.12.10】江揆:航空城將創2.3兆經濟效益 -udn tv

發佈日期：2013年12月10日

國內六港一空唯一的航空城，即將正式上路。今天行政院長江宜樺表示，桃園航空城將投資超過5000億台幣，預計可以創造2兆以上的經濟效益，並且帶動周邊產業發展。而整個計畫和相關條例，行政院最快下個星期就會拍板定案。

國壽砸200億航空城造-５７東森財經新聞台

發佈日期：2012年9月25日

國泰人壽再次大手筆投資國內重要公共建設，昨天宣布，以43億元權利金，拿下高鐵桃園站產業專區50年地上權，未來10年，將砸下不動產最大投資金額200億元，投資桃園航空城的高鐵桃園站，將與華泰集團一起打造購物、娛樂、觀光休閒的商業城，興建純美式折扣名品城、商辦大樓與飯店，吸引國內外觀光客駐足。

航空城3D動畫影片(6分鐘版)

2014/07/17

航空城綠線捷運減徵地95%過環評

【洪敏隆、石明啟╱連線報導】2014年07月17日

　　總工程費近千億元的桃園航空城綠線捷運，之前因市區民地徵收範圍過大及恐危及古蹟景福宮等因素，引發部分居民反對，昨環評大會中，桃園縣政府自願將爭議最大的Ｇ９、Ｇ10及Ｇ11車站，縮減徵收九成五民地，全案環評通過；估明年可動工，二○二一年完工。

　　桃園航空城綠線捷運規劃路線從八德市到蘆竹市，共設二十一座車站，總經費九百八十九億元。全案去年由環保署環評大會退回專案小組再審，專案小組今年三月決議全案應進入二階環評或補充資料通過，兩案併陳，昨送交環保署環評大會討論。

質疑施工恐危古蹟

　　桃園縣政府在會中提出方案，自願將三個市區的捷運站，徵收戶數由一百四十七名減到只有七名地主。居民質疑捷運施工恐危及中正路古蹟景福宮，縣府也承諾施工前會做建物調查、施工中也會加強建物監測及支撐保護、灌漿等保護措施。至於施工可能帶來的交通衝擊，則會在最壅塞的桃園市中正路，採用潛盾施工及站區側邊開挖，以維持原有車道數通行。

預計２０２１完工

　　環評大會最後雖通過此案，但中正路與民光路路口的Ｇ９站因沒有徵收民地，成為不設出入口的「特殊車站」，中正路與大興西路路口的Ｇ10及靠近展演中心的Ｇ11車站，則分別縮減剩一個出入口或遷移到公有地。
桃園縣交通局長高邦基說，Ｇ９站因為位於桃園縣中正路上，預估每日會有兩萬人需要從該站搭乘捷運到台北通勤，雖然現在因民地徵收爭議，暫時不蓋出入口，但還希望能夠保留站體及未來設置出入口空間的彈性，希望繼續跟地主溝通協調，未來再依《環評法》辦理變更。
　　高邦基說，綠線捷運在環評通過後，將把細部計劃送交通部審議，預計明年可動工，二○二一年完工，目前桃園約有五十萬人在台北工作，未來將可藉由機場捷運銜接台北捷運，串連成一小時捷運旅運五十公里的服務。
桃園縣長吳志揚指出，桃園綠線捷運，規劃中央負責三成五經費，桃園負責六成五，會由場站開發收益與部分區段徵收效益來支應，縣府將編列軌道基金支應前期規劃費用。

無出口房價料凍漲

　　桃園市民呂銘忠表示，桃園市中正、民光路Ｇ９站，取消聯合開發，且沒出入口，有站沒出入口，必定引發民怨。陳姓民眾說，捷運環評通過，桃園房市會更看好。
台灣房屋首席總經理彭培業認為，桃園捷運綠線環評通過，未來將有便捷交通路網，站區因人流、物流、金流，帶動商圈發展，對捷運沿線及站區的房價而言，有加乘的效果。但Ｇ９站暫不設出入口，附近房價可能「凍漲」。

桃園航空城綠線捷運規劃

起訖：桃園縣蘆竹到八德
總長：27.8公里
車站數：21座車站（含地下車站10座、高架車站11座）
總經費：989億元
預計通車時程：2021年
預期每日旅運量：20萬人次
資料來源：桃園縣交通局

航空城綠線通過環評便捷北台灣交通

【中央社╱桃園縣17日電】2014.07.17 10:12 am

　　桃園航空城捷運線（綠線）通過環評審查，最快明年動工，未來對於桃園居民北上通勤，或是桃園機場對外連結，都將更便利。

　　桃園縣政府今天表示，桃園都會區的整體軌道路網以「目字型路網」為主要架構，其中的航空城捷運線（綠線）在桃園都會區整體路網中，因符合都市空間的發展結構，為整體路網中的優先計畫，並且為最優先推動的捷運路線。

　　桃園縣交通局指出，捷運綠線已定名為「桃園航空城捷運線」，將行經大園鄉、蘆竹市、桃園市及八德市，未來將與台北捷運銜接，預計可轉移主幹道10%至25%交通量，改善交通環境。

　　交通局表示，捷運通車將大幅縮短桃園市中心到機場、及台北市的通勤時間，每天的運量上看50萬人次。

　　由於桃園縣人口突破200萬人，年底將改制升格直轄市後，勢必吸引更多人口進駐，而未來對外的交通路網將考驗新興城市的聯外機能。

　　桃園縣府也指出，航空城捷運通過環評後，桃園縣府將綜合規劃報告，連同環評結果再呈送行政院核定，預估今年9月底就可通過，若一切順利，最快明年6月底可完成發包程序。

縣府指出，綠線最快明年動工，預計108年可完工，有助於減低道路負擔、降低空氣及噪音污染。

2014/07/14

Fed恐提前升息美元升勢壯

市場預測聯準會將於明年提前升息，使美元多頭氣氛大增，今年底美元可能升抵1.3美元兌1歐元左右。
彭博資訊

【經濟日報╱編譯劉利貞／綜合外電】 2014.07.08 03:30 am

在美國強勁的就業數據激勵下，市場紛紛預期聯準會（Fed）將於明年提前升息，使美元多頭氣氛大增，對美元走勢估測最精準的德國巴登弗騰堡邦銀行（LBBW）預測，今年底美元可望升抵1.3美元兌1歐元。

高盛首席經濟學家海濟斯（Jan Hatzius）6日在給客戶的報告中表示，Fed將於明年第3季調升基準利率，而非原估的2016年第1季，加入摩根大通、三菱東京日聯等銀行，提前對Fed升息時點的預測。

據彭博資訊，過去四季來對美元價位預測最準確的LBBW預估，美元到今年底可望升值逾4%至1.3美元兌1歐元，優於市場預估的中位數1.32美元兌1歐元。LBBW表示，交易員因誤判美國升息速度而低估了美元匯價，Fed最快可能在明年第1季升息。

圖／經濟日報提供

LBBW分析師拉霍許（Julian Trahorsch）說：「我們預期美國升息時點將早於目前市場所預料。所有指標都顯示美國復甦非常強勁、歐元區的復甦搖搖欲墜。Fed可能明年第1季就會升息，而這尚未反映在歐元-美元匯率上。」

美元7日盤中攀升0.14%至1.3576兌1歐元，突破6月26日來高點。過去一周來美元升值0.7%，在彭博追蹤的10種已開發國家貨幣中，表現為第三佳，歐元和日圓則分別貶0.2%及0.1%。

西太平洋銀行（Westpac）經濟學家舒格（James Shugg）指出，美國將比歐元區更早升息、歐洲央行（ECB）可能推行量化寬鬆（QE）等預期，是市場認為美元後市看升的理由。

通膨的警訊…糧價飛漲 Fed升息停看聽

編譯林佳賢／綜合外電

美國食物價格近來飛漲，促使聯準會（Fed）審慎觀察物價變動趨勢以拿捏升息時機。

美國5月碎牛肉消費者物價較去年同期大漲10.4%，豬排肉價格則飆漲12.7%；新鮮水果上漲7.3%，其中柳橙身價更暴漲17.1%。

對美國民眾，特別是較貧窮的家庭而言，這些食物價格上漲是貨真價實的通膨，但Fed官員有時會略過看似暫時性或孤立的食物價格上漲，專注於控制廣泛且長期的通膨趨勢。

值得注意的是，相較於肉品及水果價格飛漲，穀類及烘焙食品價格較去年同期僅微增0.1%，蔬菜的價格也僅小漲0.5%，反映食物價格正受多重力量影響。美國中西部旱災正推升牛隻價格，導致數百萬隻豬隻死亡的豬流行性下痢也使豬價走高，柑橘黃龍病則使佛州的柳橙及葡萄柚樹枯萎，推升柑橘類水果市價。

這些情況顯示，最近的食物漲價原因出在部分地區出現衝擊供應的特殊因素，而非肇因於可能導致消費者物價廣泛上漲的需求普遍增加。

然而，Fed偏好的通膨指標個人消費支出物價指數（PCE）在5月上漲1.8%，遠高於2月的0.8%，排除食物及能源價格後仍漲1.5%，顯示更廣泛的因素正開始助長通膨。此外，失業率也從一年前的7.5%下滑至6.1%，顯示就業情況好轉、經濟過熱的風險逐漸攀升，都是Fed需要格外留意的因素。

十大代銷 Q3量縮730億

打房加選舉效應「議價空間變大」【王筱君╱台北報導】2014年07月09日

　　房市冷颼颼，政府持續祭出打房新政策，加上年底七合一選舉愈來愈近，第3季代銷推案轉趨保守，觀望氣氛濃。《蘋果》統計全台10大代銷Q3推案總量僅1535億元，較第2季量縮730億元，代銷三強中僅新聯陽實業維持570億元接案量，海悅廣告440億元案量多為延續第2季舊案，甲山林因旗下愛山林建設進行公募增資，不便透露推案量。

　　政府緊縮貸款額度衝擊新成屋買氣，新聯陽實業總經理黃清益表示，銷售端不可能硬碰硬，代銷會轉向爭取自住買盤，中小坪數將成為市場主流。海悅廣告總經理王俊傑認為，近期受政策影響推案量縮很正常，消費者議價空間有擴大趨勢。

中南買家趨保守

　　「潮水退去，才知道誰在裸泳！」創意家行銷副總何志正以巴菲特名言比喻房市，未來不會全面好或壞，地段才是關鍵。創意家行銷第3季鴨子划水，雙北市推案總量達220億元，在長安東路推出第1個自建案「華山33」，規劃50∼60坪換屋產品，何志正分析，北市1年約8萬戶購屋需求，供遠低於需。
　　第3季新北市新店華城推案熱鬧，相繼推出「華固華城」、「富邦豐泰」與「晴山滙」等案，總銷達95億元，因華城社區管委會與康橋雙語合作招生，吸引頂端族群在此置產，港資豐泰地產推案也帶入國際買盤。
　　上半年房市北冷南熱，打房效應已在中南部發酵，高雄上揚廣告總經理林聰麟坦言：「買家轉趨保守，目前房價平穩，失去上衝動能，但建商也不願犧牲利潤，只能維持僵持狀態。」上揚廣告將推神揚建設民權路地上權住宅案，相較周邊「都廳院」、「國硯」豪宅價，此地上權案規劃25∼30坪，每坪開價17萬元，盼能獲得首購族青睞。
　　廣誠廣告協理周惠賓也認為高雄第3季是首購、剛性需求市場，透天產品若總價控制在2000萬元內，也能吸引換屋族；台中萬群地產在北區雙十路麗寶案總銷200億元，包括首購、首換產品。

民眾盼逢低買進

　　萬群地產總經理謝坤成嘆，10年前就有學者喊房市泡沫化，多少年輕人不敢買房，10年後只是更買不起。民眾陳先生稱：「聽說已進入買方市場，農曆7月又是房市淡季，希望能趁機議得好價，逢低買進。」

貸款緊縮逼假豪宅現形

【經濟日報╱記者陳美玲／台北報導】2014.06.27 03:50

　　中央銀行再出重手打炒房，建商表示，新增管制區域的房市交易量恐因買方觀望，出現量能萎縮情況，並可望逼出炒房的投資客。另外，豪宅貸款限制恐讓「假豪宅」現形，房價向下修正。央行新措施可說是採取各個擊破方式來抑制市場炒作風氣。

　　對於央行擴大管制區域至新北市五股、泰山、八里、鶯歌區，以及桃園市、蘆竹、中壢和龜山地區，建商表示，新增這些管制區成交量沒有很大，以自住客占大宗，但因生活機能成熟，納入管制區後仍有一定程度買氣，只是交易量將萎縮。

　　至於包括了新興重劃區的管制區，如五股洲子洋重劃區，建商指出，目前區域內土地開發還不到三分之一，在此區域推案的建商，只要放緩推案腳步，就能避開影響。

　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，若銀行貸款緊縮，將直接衝擊市場買氣，但也可能促使資金流向更低價、貸款更容易的區域或是中南部市場炒作。

　　另外，央行對豪宅的定義趨嚴，包括台北市門檻降至7,000萬元，新北市降至6,000萬元，且貸款成數縮至五成（包含公司法人），建商強調，此舉將把市場「假豪宅」打回原形。不過，對地段精華、產品稀有且擁有唯一性的「真豪宅」產品，房價仍難撼動。

打房奏效？帝寶成交價降了

【經濟日報╱記者郭及天／台北報導】2014/07/08

　　台北市頂級豪宅「宏盛帝寶」昨（7）日實價登錄再揭露一戶，成交價為每坪270.9萬元，為帝寶迄今實價登錄揭露五戶中單價最低的一戶，是否意味政府打擊豪宅政策奏效，頂級豪宅價格要再攀高，疑慮日深。

　　成交的這戶位於帝寶12樓、總權狀面積205.7坪，是在今年3月交易，新買主為英屬維京群島商宏福國際，該境外公司負責人張聰淵為知名的鞋業製造業宏福鞋業負責人，賣家則是以毛巾類產品起家的廣豐實業董事長賀鳴玉。

台北市頂級豪宅「宏盛帝寶」昨（7）日實價登錄再揭露一戶，成交價為每坪270.9萬元，為帝寶迄今實價登錄揭露五戶中單價最低的一戶，是否意味政府打擊豪宅政策奏效，頂級豪宅價格要再攀高，疑慮日深。非報系

　　2011年1月時，「劉媽媽」劉月釵在法拍市場拍下帝寶5樓，法拍價格為每坪206萬元；去年7、8月間交易的四戶，交易樓層分別是7、13樓及二戶19樓，包括台商「河南王」王任生購買的三戶與灣春國際負責人蔡和順買下的一戶，交易價格約在每坪275萬至298萬元，短短二年多時間，漲幅達三成以上。

　　昨天揭露的這一戶交易，是實價登錄以來帝寶單價最低的一件，成交價格首度出現回檔。

房地產業者指出，帝寶位在台北市最精華的仁愛路三段林蔭大道上，建築共分A至F六棟，其中A、B二棟臨建國高架橋較近，所以賣相不若其他四棟；去年A棟13樓交易價格為每坪275萬元，昨天揭露的為B棟12樓，每坪270.9萬元，

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉分析，受到打炒房政策影響，買方出手相對保守，使得房價高檔盤整。特別今年起政府針對全台重點區域豪宅大查稅，造成買方觀望，台北市頂級豪宅買氣下滑，房價開始進入盤整期。

圖／經濟日報提供

6月建物買賣移轉 4都買氣直直落

王玉樹╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年7月2日上午6:01

政府打房連續出招，造成6月份4都房屋交易買氣「直直落」！最新公布的台北、新北、桃園與台南6月份成交移轉棟數「月增率」與「年增率」雙雙是紅色的負成長，4都年增率較去年同期掉了1成1到2成6之間。尤其台北、新北交易2482棟、5336棟，更分別創下自有官方統計的11年與8年來該月最低紀錄。
　　昨雙北、桃園及台南市四都地政局同步公布6月建物買賣移轉棟數，台北與新北成交量各較去年同期年減2成6與2成5，是4都裡前2名。桃園則3785棟，年減1成4，台南1712棟，年減1成1。
　　至於4都6月交易量賣座王，北市仍由中山區以353棟蟬聯寶座、新北市淡水區靠968棟掄元、桃園與台南則由桃園市與永康區拿下。值得注意的是，蟬聯的中山區其成交量不到400棟，和過去房市熱絡時單月千棟相比，僅僅剩下4成左右。
　　對於 4都6月移轉量能不佳，優美地產企研室召集人葉立敏直指，主要受到5月中旬資金排擠效應以及6月政府打房政策影響。她進一步分析，中山區奪冠主要還是來自於該區低總價套房居多，較特別的是僅次於中山與內湖，難得上榜第三名的大安區，主要是由於仁愛路二、三段巷弄與信義路巷弄內有許多新建物交屋，加上松山線即將通車帶動。
　　相對新北市整體衰退，淡水6月月增4成6。全國不動產淡水新春加盟店協理蔡輝文指出，推測是新建案「豐悅夏宮」大批過戶，衝高移轉棟數。至於桃園縣前三名桃園市、中壢市、龜山鄉，則正好都是近期央行新增信用管制區範圍。

央行打房再揮４刀

一、購屋貸款特定地區（管制區）範圍增列8個行政區；
二、新增全國不分區單一借款人第3戶以上購屋貸款最高貸款成數為5成；
三、調整豪宅認定標準並將最高貸款成數降為5成；
四、調降公司法人購置住宅貸款最高貸款成數至5成。

　　央行總裁彭淮南指出，高房價危及金融穩定，讓所得分配不平均，並影響消費，因此央行本於穩定金融職責，決定進一步管制房市，但強調目前我國房市政策相較香港、新加坡仍較寬鬆，對於怕不怕把房市「打趴、打死」，他強調：「不怕」。

央行原本房貸管制區為台北市所有行政區和新北市13個行政區，本次新增新北市五股區、泰山區、八里區及鶯歌區4個行政區，以及桃園縣桃園市、蘆竹市、中壢市及龜山鄉4個行政區。
　　彭淮南指出，主要是根據央行金檢及相關資料分析顯示，銀行自律措施寬嚴不一，且房貸集中及房價高漲情形，有從特定地區外溢至鄰近行政區的現象，為使銀行辦理購屋貸款有一致性規範，並抑制特定地區房價外溢現象持續擴大，因此將外溢較明顯的行政區納入特定地區範圍。
　　據央行統計，新增的8個行政區，過去3年半房價漲幅累積逾40％，因而引發央行的注意。
　　至於為何未納入台中7期、8期重劃區及高雄美術館特區納入特定地區範圍，彭淮南解釋，主要是上述重劃區或特區非行政區的範圍認定不易，建物所有權狀登載的是房屋座落行政區，難以從權狀判別房屋是否座落在重劃區或特區，若將重劃區或特區納入特定地區範圍，恐造成銀行授信及貸款民眾認定貸款條件是否受限時的困擾。

　　彭淮南表示，針對相關重劃區或特區成為當地高價住宅及投資客囤房主要集中地區，央行也在本次採取配套管制措施加以規範，除將雙北高價住宅（豪宅）認定標準自8,000萬元下修至台北市7,000萬元、新北市6,000萬元，雙北以外地區認定標準則設為4,000萬元，並把最高貸款成數自6成降至5成。

2014/06/24

台灣房屋東京門市開幕賣預售屋為主

台灣房屋首席總經理彭培業(第一位)開心帶領同仁在今天開幕的日本東京店門市前比出手勢。（圖／業者提供）

跨足海外房產3年，台灣房屋東京港區新橋的東京分店今天開幕，這是繼信義房屋之後，第二家搶占日本的台灣連鎖房仲業者，該據點將以銷售日本預售屋為主，地區包括中央、港區、新宿、澀谷、千代等東京五大都心區。

目前台屋手上有5個建案135個戶供銷售，坪數約7到12坪，每間房價在1500萬台幣以下，租金投報率4%左右。台灣房屋提供從國內說明、日本帶看屋、簽約服務、工程興建、貸款到後端代為租賃的「一條龍」式服務。

我國1年赴日旅遊觀光有220萬人次，台屋做過調查台灣有海外投產意願的人有34%首選是日本。有別於日本房仲業東京店面多在2F到3F，台屋東京分店設在日本金融區新橋的主要幹道上，店面約20坪大小，將配置6位門市人員(台灣則有18位)，提供有意赴日買屋的台灣民眾看房與簽約服務。

台屋預計今年銷售500間房間，總銷50億。明年還要於日本第二大都大阪設立門市，持續擴大日本海外房產投資需求市場。

2014/06/09

經紀人的一天

2014/06/04

機場捷運線明年通車 30分鐘到北市移居潮再現

蘋果日報//陳英寰 2014-06-04

　　林口房市經過農曆年及329檔期，銷況明顯有所提升，各案場成交情況熱絡，而買氣逐漸回溫的因素，都直指工期進入尾聲的機場捷運線，接下來所衍生周邊效應，將是市場追逐的焦點。

　　林口面積約54平方公里，人口不到9萬5千人，每平方公里僅1千7百多人，人口密度約只有台北市的1/5，公園綠地比高達60%，在大台北各行政區中宛若花園城市，不僅吸引各界政商名流前來運動養生，來自全台的高素質青壯人口更聚集在此就業與就學，形塑當地年輕且活力的生活圈氛圍。

　　機捷線預計明年通車

　　圓石灘廣告副理林亮安指出，台北市中心房價快速飆升，循捷運軌道的移居風潮逐漸成為房市顯學，包括南港、中永和、新店、蘆洲等區域，價格先後都歷經一波漲幅，而即將通車的機場捷運線，例如新莊、青埔等沿線區域，已率先反映後續漲勢，反倒是位處新北市門戶的林口，去年市場進入盤整期，房價停滯近半年時間，也因如此，這股動能隨著買氣回溫，可望上演反彈行情，今年預估有5~10%的走揚空間。另一方面，桃園這兩年房價有超越林口之勢，將不少買盤重新導入林口，成為一股房市新動能，因此成屋去化速度比起以往理想許多，雖稱不上「秒殺」，但順銷是可以肯定的，尤其習慣捷運機能的雙北民眾，自然是不會忽略這項置產利多。

　　雙北民眾6成要捷運

　　根據民國100年Q4住宅需求動向，超過6成雙北市民眾將捷運納入購屋考量，因此即將通車或正在施工的捷運沿線區域，同樣也成為民眾鎖定的置產標的，且房仲業者統計，從去年第3季到今年第1季，雖然大台北房市銷售鈍化，但捷運沿線房價表現仍不俗，年平均漲幅還有5~8%，至於捷運站周邊漲勢更為兇猛，最高達2成之多，而且承接力道充裕。對於林口而言，機場捷運線扮演著區域發展的重要角色，無論個案距離捷運是近是遠，機場捷運線所創造的移居動能，絕對會為未來林口房市帶來正面助益，通車後，從文化三路A9站出發，僅8個站、約30分鐘就可到台北車站，光是這點，就足以吸引移居民眾目光。

　　兩大站區已進入開發

　　時詣廣告經理魯淑湘表示，目前林口首購市場仍是主流，客層結構多偏向青壯階層，特別是總價在800~1000萬元、2~3房，只要地點不要太偏，每周來人可維持在35~40組、成交約3戶左右，從數據來看，這類型產品指名度很高，至於明年機場捷運線通車，勢必會再帶出一波買氣，雙北居住板塊會進一步洗牌，低單、低總產品可望大行其道。值得一提的，目前「長庚醫院」(A8)、「林口」(A9)兩大站區已進入開發階段，A8站為亞朔開發主導開發，而A9站則由冠德建設負責，未來大林口地區生活圈將更集中於上述兩站。

　　巴士轉運站年底啟用

　　新北市議員蔡淑君指出，為了解決地方公車服務長期不足的情況，市政府已於去年底協調業者，新增林口至松山機場及林口至內科園區兩條路線，今年2月更加入林口至板橋車次，並規劃機場捷運先導公車，路線由三重到桃園機場，預計今年10月可通車，與機場捷運線相同，林口設有兩個站體，而主要服務林口居民的地區接駁巴士，轉運站地點已確定設於文化三路近A9站附近，佔地383坪、納入16條公車、公路客運路線及9條新巴士路線，最快今年底啟用。

　　行政園區已發包

　　至於轉運站旁的行政園區，目前已完成發包程序，包含林口分局、第二消防分隊、圖書館、衛生所、托育中心及稅捐稽徵分處等機關，都將於2015年6月全數進駐完成。還有東湖路及興林街的兩塊文教用地，市府已同意朝國際學校方式進行辦理，目前已進入討論招標內容，一旦成案，可有效提升該區文教資源及風氣，而文化三路、中華一路原文教用地已改為第三運動公園，設置5萬噸地下蓄水池，可供19萬人2天使用，預計明年底可完工，而公園則設置戶外體育設施及多功能場館，並且新增派出所加強治安，此部分則要到2016年3月啟用。

　　新北之門即將豐收

　　林口北接台北市、南鄰桃園縣，不僅北台灣兩大都會區的連結點，同時也是「新北之門」的最佳代表，而先天適中的區位，造就了極富開發潛力的區域籌碼；此外，近年林口人口大概都以每年3~4千人的數量迅速成長，今年設籍人數有機會突破10萬人，人口的持續移入，對當地發展都是相當有助益的。現階段林口有多項重大建設及投資案，包括中商36投資案、機場捷運線、媒體園區、行政園區等，加上地方本身建設時程，都會陸續在2年內先後完工啟用，所以2016年將是林口的豐收年。

社會住宅助弱 8千戶只租不賣

自由時報/ 李信宏謝武雄 2014-06-04

　　八德合宜住宅弊案沸沸揚揚，縣長吳志揚昨天在縣議會答詢時宣布，桃園縣將停止推動合宜住宅，改推百分之百出租的社會住宅，並選定在機場捷運A10（蘆竹山鼻站）、A20（中壢興南站）、A21（中壢環北站）及航空城計畫區內興建八千戶社會住宅。

　　縣府城鄉發展局指出，八德合宜住宅租屋比例從原先的一成調高到四成，約有四百戶；桃園市中路地區約有七百戶；捷運A10（蘆竹山鼻站）約四百戶，A20（中壢興南站）約四百戶，A21（中壢環北站）約三百戶。至於航空城計畫區內，未來A11（暫名坑口站）、A16（暫名橫山站）、G14（暫名長興站）將興建六千多戶社會住宅，全部都是只租不賣。

　　前副縣長葉世文推動合宜住宅過程涉嫌索賄，讓桃園縣的住宅政策備受關注，縣議員舒翠玲、謝彰文質詢時，都要求縣府多建社會公益住宅，多多照顧弱勢族群。她們表示合宜住宅就算只有市價的七折，但每坪動輒十多萬元，仍讓一般受薪階級望屋興嘆。

　　謝彰文昨天質詢說，桃園縣還有十二．九萬戶民眾沒有自有房屋，辛苦賺錢繳交租金，縣府應該提高住宅補貼金額，包含租金、購屋貸款、修繕利息補貼等；此外，對於老舊社區都市更新、補助增設電梯等無障礙設施，現行的合宜住宅、社會住宅政策都要全面評估。

　　舒翠玲也關心弱勢民眾的居住正義，她認為合宜住宅太少，用抽籤來決定民眾的幸福很不公平，縣府應該擴大出租性住宅來實現居住正義。她也建議，將二一二公頃的學校、機關、市場用地解編為住宅區，五成土地還地於民，另外五成做為社會住宅用地。

　　對於舒翠玲、謝彰文的建言，吳志揚表示贊同，他指示相關單位除弊興利，在一切合法的前提下，為弱勢民眾提供更多、更好的租屋環境。

2014/05/30

陸昇威登 - 低調奢華 - 正中正藝文特區

　　座落桃園中正特區精華地段，一層一戶120坪低調奢華，最值得期待的建案－「陸昇威登」僅12戶環境單純，緊鄰南平中正路商圈，生活機能便利，步行1分鐘即抵達中正藝文多功能展演中心。給您一個充滿文藝氣息的優質生活環境。

尊榮般

生活型態：

飯店式管理服務、FTTH光纖網路、活水工程、雨水回收再利用系統、全區多重保全防護(社區隱形圍牆、中央監控中心、遠距感應車道系統、低照度監視系統-、梯廳感應讀卡、電梯指靜脈樓控、瓦斯偵測系統)、American Standar頂級衛浴設備、法國Legrand電盤照明插座設備。
一級建材搭配先進-設備，型塑成氣度、高度、舒適度完美三度空間。

大樓特色：

內外兼備的質感建築，方能撼動品位之心。
以新古典美學的建築姿態，蘊含高貴典雅，極緻完美的內涵，如同鑽石車工的頂級工藝散發光芒。一層一豪邸，120坪大器格局，給您頂級舒適的居家環境

周邊交通：

在中正路邊離桃園交流道只要1.5公里離南崁交流道只要2公里

增值潛力：

座落中正藝文旗艦特區第一排，無法超越的層峰價值。
2分鐘即可走進國際級展演中心，堪稱絕無僅有的優越區位。

公共設施：

公共設施都是非常實用的空間，多功能教室、咖啡區、空中花園、視聽室、健身房、棋藝室以上都是最貼近我們日常生活的休閒空間

2014/05/25

昭揚大器-大器落成

2014/05/21

漂亮３房車

中正藝文特區精華地段

雙學區、投資自住皆宜

全球家OK高樓景觀3房車

家樂福旁、近南崁交流道

生活機能超優

2014/05/12

福利國　美３房車，投資首選

福利國　美３房車，投資首選

格局方正超低公設
緊鄰中正藝文展演中心

１、展演中心，千坪公園
２、近雙高，公車直達北市
３、捷運預定地旁增值無限

全區最低價：９３８萬

竹城東京景觀３房

竹城東京景觀３房

展演中心第一排窗外就是公園

燙金門牌中正路身分地位表徵

１、展演中心，千坪公園
２、近雙高，公車直達北市
３、捷運預定地旁增值無限

搶購價：１２００萬

2014/05/09

一百零二年財產交易所得計算規定

一百零二年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定
茲依據所得稅法第十四條第一項第七類及同法施行細則第十七條之二訂定本規定如下：
一、個人出售房屋，已提供或稽徵機關已查得交易時之實際成交金額及原始取得成本者，其財產交易所得額之計算，應依所得稅法第十四條第一項第七類相關規定核實認定。
所得稅法第十四條第一項第七類：財產交易所得：凡財產及權利因交易而取得之所得：
        一、財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。
(壹)、取得成本部分：
（一）取得房屋的價金。
（二）購入房屋達到可供使用狀態前支付的必要費用，如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等。
（三）購入該房屋所有權移轉登記完成前向金融機構借款的利息。
（四）取得房屋所有權後至出售前之使用期間所支付能增加房屋價值或效能之增置、改良或修繕費，如房屋漏水的修護費、水電瓦斯裝置費等。
（五）取得房屋所有權後，在出售前所繳納的房屋稅、管理費、清潔費及向金融機構借款的利息等，則是屬於使用期間的相對代價，不得列為成本或費用減除。
(貳)、移轉費用部分：為房屋所有權移轉支付之必要費用，如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。
        二、財產或權利原為繼承或贈與而取得者，以交易時之成交價額，減除繼承時或受贈與時該項財產或權利之時價及因取得、改良及移轉該項財產或權利而支付之一切費用後之餘額為所得額。
        三、個人購買或取得股份有限公司之記名股票或記名公司債、各級政府發行之債券或銀行經政府核准發行之開發債券，持有滿一年以上者，於出售時，得僅以其交易所得之半數作為當年度所得，其餘半數免稅。
所得稅法施行細則第十七條之二：個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，依本法第十四條第一項第七類規定核實認定；其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依財政部核定標準核定之。
前項標準，由財政部各地區國稅局參照當年度實際經濟情況及房屋市場交易情形擬訂，報請財政部核定之。
二、個人出售房屋，未依前點規定申報房屋交易所得、未提供交易時之實際成交金額或原始取得成本，或稽徵機關未查得交易時之實際成交金額或原始取得成本者，稽徵機關應按下列標準計算其所得額：

2014/05/06

打房無效皇翔御琚傳每坪破300萬

自由時報/徐義平、王憶紅 2014-05-05

　　就算政府大動作打房，上演「雙張會」共商打房大計，但豪宅買家仍無懼，台北市信義計畫區頂級豪宅「皇翔御琚」再現新買家，代銷界傳出每坪成交單價破300萬元，一舉超越先前「帝寶」創下的每坪298萬元紀錄，躍升全國最貴豪宅；這筆交易預計7月左右就會實價揭露。

　　林保雍否認是買主

　　根據地籍資料，最新買家是神腦總裁林保雍與其兄林保永；但當記者查證，林保雍強調沒有，且否認近期有買屋；那麼是否為哥哥林保永所買，林保雍也說沒有。

　　另地籍資料顯示，最新成交戶是今年3月時栘轉，為9樓戶別，坪數超過280坪，另有4個車位，該戶沒有貸款，推測是現金買房；若以外傳每坪交易單價300萬元推估，一戶總價超過8億元。

　　對照內政部實價網資訊，目前該豪宅已有3戶買賣紀錄分別在去年3至6月成交，揭露樓層則是4樓與6樓，每坪揭露單價260至267萬元，一度成為去年上半年全國最貴豪宅王。

　　但緊接著去年7月後，「帝寶」陸續成交4戶，交易樓層分別是7、13樓以及兩戶19樓，每坪單價約275萬到298.2萬元，其中19樓每坪成交單價約198.2萬元，取代「皇翔御琚」，成為目前最貴的豪宅王。

　　但到今年3月，「皇翔御琚」確定已有新買主搬現金買樓，外傳每坪價格直衝300萬關卡，預計最新成交價格將在下半年揭露，若真如外傳每坪破300萬元，將再度超越帝寶，也延續兩大豪宅爭奪「最貴豪宅王」的戲碼。買家個個財力雄厚

　　「皇翔御琚」原名「皇翔F4」，坐落於北市信義計畫區忠孝東路5段236巷內，被評為去年亞洲十大豪宅第6名。基地面積約2622坪，共規劃48戶，2011年3月陸續交屋，由新聯陽銷售，截至目前已經銷售10餘戶。

　　該豪宅買家個個深具實力，包括震旦國際持有兩戶、廣達副董事長梁次震及夫人梁秀卿、葉姓民眾、高習習集團何姓大股東、國裕生活股份有限公司，兩位陳姓民眾及詹姓民眾等各有一戶，最新買家則為示申腦總裁林保雍及其哥哥林保永。

　　台灣房屋智庫研究員洪佩君指出，信義計畫區是未來頂級豪宅旗艦案匯聚推案重鎮，區內至少有5大豪宅案蓄勢待發，包括「陶朱隱園」、「B7案」、「D3案」、「D5案」、「冠德BCF案」。

房市急凍？財長：僅新北房價下修

工商時報/林淑慧 2014-05-06

　　高房價惹民怨，立委指出，民眾不僅買不起房子，連房租也不斷上漲，質詢財政部有何因應之道？財政部長張盛和（5）日表示，財政部基於抓大放小原則，已將黃金店面列為查稅重點。

立法院財委會日前初審通過房屋稅條例修正案，立委羅明才認為，財政部對投資客「下重手」，近來祭出多項措施，房地產業者哀鴻遍野，都說近期房市陷入急凍，買氣冷清，質詢財長房價是否會2年下跌3成?

對於房價2年內下跌3成的說法，張盛和回應「不會，也不需要這樣講」，但依統計資料，新北市房價的確有往下修正一點，他坦言「有下修就很滿意了」。

羅明才又問，房價雖有下修，但關係到更多年輕人的租屋問題，租金不斷上漲，財政部有何作為? 張盛和說，投資人多會鎖定投資黃金店面，或是學校附近的房子，因為租屋需求較大，租金自然不容易下來。

對於投資人是否如實申報房屋租金所得，張盛和表示，這是各國稅局轄內的查緝重點，但他坦言，囿於國稅局人力不足，一般房屋租金相對較少，加上戶數相當多，目前對租屋市場是「抓大放小」，先從黃金店面查起。

以台北國稅局為例，自去年底起，選定繁華路段的黃金店面租金加強查稅，將面積達一定坪數、申報租金與市場行情相比異常偏低的店面，列為優先查稅對象，光今年第1季就查獲將近300件補稅案，補稅金額近3千萬元。

台幣升值央行放手空間大

經濟日報╱陳美君 2014-05-06

　　外資愛台股，資金源源不絕匯入，推升新台幣兌美元匯率昨（5）日升值4.1分，收30.171元，創三周來新高，最快本周內有機會看到「2」字頭。但央行態度才是決定匯率走勢的關鍵。

匯銀主管分析，美國日前公布的非農就業數據資料表現優於預期，美元卻未能鹹魚翻生，海外資金放心投入風險性資產，使亞洲貨幣表現強勢；除南韓等國家昨日休市外，包括歐元、日圓、人民幣、新台幣全面挺升。

央行資料顯示，新台幣對美元昨日升值0.14%，日圓對美元升值0.4%，歐元對美元升值0.13%，連近來走勢疲軟的人民幣，昨日對美元也升值0.22%。

匯銀主管分析，美國量化寬鬆政策緩步退場已成定局，但美國利率尚未正式反轉，在此之前，熱錢持續駐足亞洲新興市場股匯市，推升亞洲貨幣身價水漲船高。

今年至目前為止，放眼主要亞幣，除人民幣外，就屬新台幣走勢最弱。統計顯示，韓元今年以來累計升值2.44%，新台幣匯率迄今仍貶值0.73%，人民幣對美元則是重挫3.07%。

「韓元升值超過3%，新台幣今年以來還是貶值，央行有讓新台幣略為升值的空間」，匯銀主管說。

交易員說，若外資不改對台股的投資興趣、持續匯入，最快本周，新台幣匯率就有機會升破30元、重見「2」字頭。外匯交易商說，觀察海外無本金交割遠期外匯（NDF）市場，預期新台幣升值氣氛轉濃，從前日的平盤附近，擴大為折價2.5~3.5分。

交易員預估，新台幣兌美元匯率今日交易區間可能位於30~30.2元，因為接近30元整數大關，會有進口商、壽險業者進場承接美元。